Faire appel à un avocat achat appartement Israël est une étape cruciale pour tout investisseur qui souhaite acheter un bien neuf auprès d’un promoteur. L’accompagnement d’un avocat spécialisé permet de sécuriser l’achat immobilier en Israël, de vérifier le contrat de vente, et de garantir que toutes les garanties légales sont respectées. Cela vous protège contre les mauvaises surprises et renforce la fiabilité de votre acquisition.

L’achat d’un appartement en Israël auprès d’un promoteur (רכישת דירה מקבלן בישראל) est une décision financière majeure qui implique des processus juridiques complexes. Faire appel à un avocat spécialisé en immobilier est essentiel pour protéger les intérêts de l’acheteur et naviguer dans les complexités de la transaction.

1. Pourquoi engager un avocat achat appartement Israël ?

Un avocat immobilier israélien joue un rôle central pour protéger l’acheteur lors de l’achat auprès d’un promoteur.

• • Vérifications d’usage
    • • Vérifie le statut juridique de la propriété.
    • • Assure que la propriété est exempte de droits limitant, de privilèges dû à un tiers ou de problèmes juridiques qui pourraient affecter la propriété.

Source : What does an Israeli real estate lawyer do?

• • Examen et rédaction de contrats
    • • Examine l’accord d’achat pour garantir la protection des droits de l’acheteur.
    • • Négocie les termes et conditions favorables à l’acheteur.

Source : Purchasing a new apartment from a contractor

• • Protection des fonds
    • Gère les paiements de l’acheteur par le biais de comptes de fiducie ou d’escrow par le biais d’un avocat achat appartement Israël.

• • Assurance du transfert et de l’enregistrement appropriés
    • Supervise l’enregistrement de la propriété au registre foncier israélien.

• • Assistance lors des signatures de contrats
    • Conseille l’acheteur lors des signatures pour expliquer les obligations et les droits.

• • Confirmation du droit du promoteur à vendre
    • Obtient les documents nécessaires des autorités pour confirmer que le promoteur est autorisé à vendre la propriété.
    • Vérifie les permis de construire et la conformité avec les lois de zonage.

Sources : Purchasing a new apartment from a contractor , What does an Israeli real estate lawyer do?

Pour des conseils généraux sur les étapes d’un achat, consultez notre article Acheter un bien immobilier en Israël : les 10 conseils essentiels.

2.  Problèmes clés dans l’achat auprès d’un promoteur

Risques inhérents à de telles transactions

• • Défauts de construction (פגמים בבנייה)
    Risque de problèmes structurels ou de malfaçon. En savoir plus

• • Retards dans la livraison du bien (זמני אספקת דירה)
    Un achèvement tardif peut affecter les plans de déménagement et les arrangements financiers. Plus d’informations

• • Insuffisance des garanties légales (ערבויות חוק המכר)
    L’absence de garanties appropriées peut exposer l’acheteur à des pertes financières. Détails

• • Insolvabilité du promoteur
    La faillite du promoteur peut arrêter la construction et mettre en péril les investissements.

• • Défis d’enregistrement
    Les problèmes de transfert de propriété peuvent entraîner des litiges juridiques.

• • Non-conformité avec les protections légales de la loi sur la vente
    Le non-respect des exigences légales peut invalider les contrats.

Sources : Purchasing a new apartment from a contractor, What does an Israeli real estate lawyer do?

3. Garanties légales : rôle d’un avocat achat appartement Israël

Définition des “ערבויות חוק המכר” (Garanties de la loi sur la vente)

Les “ערבויות חוק המכר”(Garanties de la loi sur la vente) désignent les protections prévues par la loi israélienne sur la vente (appartements) pour les acheteurs achetant des biens immobiliers neufs auprès de promoteurs. 

Avantages qu’elles apportent : 

• • Assure que les paiements des acheteurs sont sécurisés jusqu’à ce que la propriété soit correctement transférée.

• • Réduit le risque de perte financière si le promoteur ne livre pas la propriété.

Objectif et importance

• • Fournit une sécurité financière à l’acheteur pendant la phase de construction.

• • Oblige le promoteur à respecter les normes légales et à remplir ses obligations contractuelles.

Types de garanties sous la loi sur la vente

• • Garantie bancaire (ערבות בנקאית)
    • • Une garantie émise par une banque pour le compte du promoteur.
    • • Protège les paiements de l’acheteur en cas de défaillance ou d’insolvabilité du promoteur.

• • Police d’assurance
    • • Une compagnie d’assurance assure une compensation si le promoteur échoue à livrer.

• • Avertissement au cadastre
    • Un avertissement est inscrit au cadastre en faveur de l’acheteur, empêchant le promoteur de vendre l’appartement à un tiers.

Protections légales pour les acheteurs

• • Limite sur les paiements anticipés
    Les promoteurs ne peuvent pas collecter plus de 7 % du prix d’achat sans fournir une garantie.

• • Sécurité en cas de défaillance du promoteur
    Les garanties assurent la restitution ou l’achèvement de la propriété pour l’acheteur.

• • Régulation de l’enregistrement et de la livraison
    La loi sur la vente réglemente les processus d’enregistrement de la propriété et les délais de livraison.

• • Retour des paiements anticipés
    Les acheteurs ont droit à un remboursement si le contrat est annulé dans certaines conditions.

Rôle de l’avocat achat appartement Israël

• • S’assurer que toutes les garanties légales sont correctement fournies et documentées.

• • Conseiller l’acheteur sur les implications de chaque type de garantie.

4. Défauts de construction : rôle de l’avocat achat appartement Israël 

Types courants de défauts de construction

• • Problèmes structurels
    Fissures dans les murs ou les fondations. Affaissement ou tassement inégal du bâtiment.

• • Problèmes d’étanchéité
    Fuites dans les toits ou les sous-sols en raison d’un mauvais scellement.

• • Isolation inadéquate
    Isolation thermique ou acoustique médiocre affectant le confort et l’efficacité énergétique.

• • Installations défectueuses
    Systèmes de CVC, plomberie ou électricité défectueux.

• • Finitions inférieures
    Utilisation de matériaux de qualité inférieure. Écarts par rapport aux spécifications convenues.

Droits légaux des acheteurs concernant les défauts

• • Périodes de garantie
    La loi israélienne fournit des périodes de garantie pour les défauts :
    • • Plusieurs années pour les défauts structurels majeurs.
    • • Périodes plus courtes pour les défauts mineurs.

• • Recours de l’acheteur
    Droit d’exiger des réparations par le promoteur sans frais supplémentaires. Demander une compensation si les défauts ne sont pas corrigés dans un délai raisonnable. En cas de problèmes graves, envisager de résilier le contrat.

• • Rôle de l’avocat achat appartement Israël
    Aider à communiquer formellement avec le promoteur au sujet des défauts et guider l’acheteur à travers les processus juridiques pour faire valoir leurs droits.

Actions importantes pour les acheteurs

• • Inspection (Bedek Bait)
    Réaliser des inspections approfondies pendant la construction et avant la prise de possession. Engager des inspecteurs professionnels pour identifier les défauts.

• • Documentation
    Conserver les dossiers de toutes les communications et les rapports liés aux défauts.

5.  Délais de livraison des propriétés (זמני אספקת דירה)

Délais typiques dans les contrats

Les périodes de livraison sont spécifiées dans l’accord d’achat. Généralement comprises entre 18 et 36 mois après la signature. Dépendantes de la taille du projet, de la complexité et des approbations réglementaires.

Facteurs affectant les délais

• • Accords de planification urbanisme et zonage
    Les retards dans l’obtention des permis peuvent repousser les dates de début de la construction.

• • Défis de construction
    Problèmes imprévus tels que des grèves de travailleurs ou des pénuries de matériaux.

• • Événements de force majeure
    Catastrophes naturelles, guerres ou autres événements indépendants de la volonté du promoteur.

Conséquences des retards

• • Recours contractuels
    Le contrat peut inclure des clauses détaillant les pénalités pour non-respect des délais.

• • Droits légaux en vertu de la loi sur la vente
    Les acheteurs peuvent recevoir une compensation financière pour des retards au-delà des délais de grâce stipulés. La compensation est souvent équivalente à un pourcentage de la valeur de la propriété ou aux coûts de location.

Rôle de l’avocat achat appartement Israël

• • Assure que les délais et les pénalités sont clairement définis dans le contrat.

• • Conseille l’acheteur sur les options légales en cas de retard.

6. Retards de livraison : comment un avocat achat appartement Israël peut vous défendre 

Comprendre les pénalités imposées aux promoteurs

• • Compensation légale
    Après une période de grâce de 60 jours, le promoteur peut devoir une compensation à l’acheteur. Généralement calculée comme suit :
    • • Premiers 8 mois de retard
        150% du loyer mensuel moyen d’une propriété similaire.
      • À partir du 9ème mois
        125% du loyer mensuel moyen.

    Ces taux incitent à une finition rapide et compensent les acheteurs pour les désagréments et les dépenses.

Options de compensation de l’acheteur

• • Réclamations contractuelles
    Appliquer les clauses de pénalité incluses dans l’accord d’achat.

• • Action légale
    Intenter une action en justice pour dommages causés par les retards. Potentiellement récupérer des coûts supplémentaires encourus en raison du retard (par exemple, logement temporaire).

• • Négociation
    Travailler avec le promoteur pour atteindre un règlement à l’amiable.

Rôle de l’avocat achat appartement Israël

• • Calcule la compensation appropriée basée sur les dispositions légales.

• • Représente l’acheteur dans les négociations ou les procédures judiciaires.

7.  Garanties de performance (ערבות ביצוע et ערבות בנקאית)

Définition et différences

ערבות ביצוע (Garantie de performance) :

Une garantie garantissant que le promoteur achève la construction conformément au contrat. Généralement une garantie bancaire ou une caution d’assurance. Si le promoteur fait défaut, la garantie peut financer l’achèvement ou compenser l’acheteur.

ערבות בנקאית (Garantie bancaire) :

Une garantie financière sécurisant les paiements de l’acheteur en vertu de la loi sur la vente. Protège contre l’insolvabilité du promoteur ou l’échec de la livraison de la propriété.

Comment ces garanties protègent les acheteurs

• • Sécurité financière
    Assure que les acheteurs ne perdent pas leur investissement si le promoteur ne peut pas remplir ses obligations.

• • Recours juridique
    Offre un mécanisme pour réclamer des fonds ou faire respecter les termes du contrat sans litige prolongé.

• • Confiance dans l’achèvement
    Encourage les promoteurs à respecter les délais et les normes de qualité.

Rôle de l’Rôle de l’avocat achat appartement Israël

• • Vérification
    Confirme la validité et l’applicabilité des garanties.

• • Négociation
    Assure que les termes de la garantie sont favorables et suffisants.

• • Documentation
    Assure que toutes les garanties sont correctement documentées et accessibles.

8. Surveillance du promoteur par un avocat achat appartement Israël 

Importance de la diligence raisonnable

• • Recherche sur le promoteur
    Examiner la réputation du promoteur et l’historique des projets achevés. Vérifier la stabilité financière et l’absence de litiges juridiques importants. Confirmer l’octroi de licences appropriées et l’enregistrement.

Source : What does an Israeli real estate lawyer do?, Purchasing a new apartment from a contractor

Les aspects fiscaux de l’achat immobilier, notamment pour les nouveaux immigrants, sont détaillés dans notre article dédié sur la fiscalité immobilière en Israël pour les olim 2024.

Pour une surveillance efficace pendant la construction

• • Visites régulières du site
    Planifier des inspections périodiques pour surveiller les progrès. Documenter les résultats avec des photos et des rapports.

• • Réunions de progression
    Organiser des réunions avec le promoteur pour discuter des avancées et des préoccupations.

FAQ (Foire Aux Questions)

Pourquoi est-il important d’engager un avocat lors de l’achat auprès d’un promoteur en Israël ?

Un avocat spécialisé protège vos intérêts en vérifiant les aspects juridiques, en négociant les termes du contrat et en assurant la conformité avec les lois.

Contactez un avocat achat appartement Israël pour bénéficier d’un accompagnement sur mesure.

Qu’est-ce que “ערבויות חוק המכר” et comment cela me protège-t-il ?

Ce sont des garanties légales qui sécurisent vos paiements et assurent que le promoteur respecte ses obligations contractuelles.

Quels sont mes recours si des défauts de construction sont découverts ?

Vous avez le droit d’exiger des réparations ou une compensation. Un avocat peut vous aider à naviguer dans ce processus.

Comment sont calculées les pénalités pour retard de livraison ?

Après une période de grâce, les pénalités sont généralement basées sur un pourcentage du loyer mensuel moyen et augmentent avec la durée du retard.

Après l’achat, il est fortement recommandé de penser à la transmission. Découvrez pourquoi il est essentiel de rédiger un testament après l’achat d’un bien immobilier en Israël.

Un avocat achat appartement Israël expérimenté peut faire toute la différence dans la sécurité de votre acquisition.

En faisant appel à un avocat achat appartement Israël, vous mettez toutes les chances de votre côté pour éviter les erreurs coûteuses et protéger vos intérêts.

En résumé, faire appel à un avocat achat appartement Israël est le moyen le plus sûr de protéger vos droits, éviter les malfaçons, et garantir la conformité légale de votre acquisition auprès d’un promoteur.

Voir aussi : Le guide complet pour acheter un appartement en Israël.